Credit-school ваш кредитный помошник. Будьте уверены, мы поможем Вам и расскажем как взять самый выгодный кредит ...

12 Декабря 2018


Как рассчитать ипотеку

Как рассчитать ипотеку

В России ипотечный кредит берется под залог для приобретения недвижимости, как правило жилья. Приобретенное (или построенное) жилье поступает в собственность кредитополучателя, являясь одновременно залогом, гарантирующим возврат средств банку.

Сроки ипотечного кредитования

Ипотека берется, как правило, на длительный срок, достигающий 50 лет. Как правило при определении крайнего рубежа срока основным фактором является возрастной. Большинство банков рассчитывают платежи таким образом, чтобы последний приходился на время достижения кредитополучателем пенсионного возраста. Некоторые банки ориентируются на достижение возраста в 75 лет.

Наиболее популярными являются сроки от 10 до 20 лет. Основной положительной стороной ипотечного кредитования как раз и является значительный срок, позволяющий выбрать оптимальную схему выплат.

Платежи по ипотеке

При этом нужно иметь в виду, что согласно экспертным оценкам ипотека не приведет к значительному понижению уровня жизни кредитополучателя, если на погашение кредита будет уходить не более 40 % его дохода. При расчеты по кредиту предусматривают два варианта: аннуитетный и дифференцированный. Начисление процентов производится на оставшуюся после очередной выплаты сумму кредита.

Аннуитетный вариант предусматривает внесение платежей равными долями на протяжении всего времени выплат по кредиту.

Дифференцированный вариант предполагает выплату равными долями основной суммы долга. В итоге получается своеобразный «эффект морковки». Если в начале кредитного периода выплата процентов представляет собой значительную сумму, то ближе к середине срока она уменьшится заметно, а к концу срока уменьшится значительно.

Пример расчета ипотеки

Можно взять для примера обычный кредит: 1 500 000 рублей, из них первоначальный взнос составит 500 000, на 10 лет под 15 % годовых, без комиссий, и рассчитать его на кредитном калькуляторе для обеих систем выплат. В итоге складывается следующая картина.

При аннуитетном варианте ежемесячные выплаты составят 13 995,87 рублей. Основная сумма долга в первый месяц уменьшится на 1 495,87, а в последний месяц на 13 995,87 рублей. Всего будет выплачено 2 519 256,81 рублей (в виде процентов банк получит 1 519 256,81).

При дифференцированных платежах основной долг будет уменьшаться на 5 555,56 рублей в месяц, выплаты процентов составят от 12 500,00 (в первый раз) до 69,44 рублей (в последний раз). Всего будет выплачено 2 131 250 рублей (из них в виде процентов в банк поступит 1 131 250). На первый взгляд при аннуитетном платеже происходит значительная переплата банку в виде процентов. Но нужно учитывать, что платежи по ипотечным кредитам подпадают под налоговый вычет. И это значительно меняет общую картину.

Вычет уменьшает налогооблагаемую базу на определенную сумму (в данному случае на сумму ежемесячного платежа) и деньги уплаченные в виде налога с этой суммы возвращаются к кредитополучателю. Таким образом из уплаченных 13 995,87 рублей каждый месяц будет возвращаться 1819,46.

В случае с дифференцированными платежами график налогового вычета также будет иметь вид «морковки»: от значительных в начале периода до символических в конце. Как уже отмечалось, особенностью ипотечного кредита является его длительный срок. А это значит, что необходимо учесть и фактор инфляции, в силу которого любая денежная единица за год теряет несколько процентов своей стоимости.

Получается, что при аннуитетном платеже кредитополучатель будет ежемесячно платить «дешевеющие» с каждым годом рубли. При дифференцированном платеже ситуация складывается так, что в самом начале будет внесена значительная сумма в «дорогих» рублях.